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COLUMN · 부동산

작성 2026. 7. 27. | 로엘법무법인 장익준 변호사

계약 기간이 끝났는데 보증금이 들어오지 않습니다. 이사 갈 집은 정해져 있고, 잔금 날짜는 다가옵니다. 임대인은 "다음 세입자가 들어와야 준다"는 말만 반복합니다. 임차인이 가장 흔하게 놓이는 상황입니다.

이때 순서를 잘못 밟으면 법이 보장한 보호장치를 스스로 놓게 됩니다. 이 글에서는 보증금을 돌려받지 못한 임차인이 어떤 순서로 무엇을 해야 하는지, 그리고 각 단계가 실제로 무엇을 지켜주는지 정리합니다.

이사부터 하면 안 된다 — 순위를 잃는 순간

임차인을 보호하는 두 가지 권리는 모두 계속 살고 있다는 사실에 얹혀 있습니다. 「주택임대차보호법」 제3조 제1항에 따라 임차인이 주택의 인도를 받고 주민등록을 마치면 그다음 날부터 제3자에 대해 효력이 생깁니다. 이것이 대항력입니다.

여기에 확정일자가 더해지면 우선변제권이 생깁니다. 같은 법 제3조의2 제2항은 대항요건과 임대차계약증서상의 확정일자를 갖춘 임차인이 경매 또는 공매 시 임차주택의 환가대금에서 후순위권리자나 그 밖의 채권자보다 우선하여 보증금을 변제받을 권리가 있다고 정합니다.

문제는 이 두 권리의 요건인 점유와 주민등록이 이사하는 순간 함께 사라진다는 점입니다. 보증금을 받지 못한 채 짐을 빼고 전입신고를 옮기면, 순위가 후순위로 밀리거나 아예 소멸합니다. 이후 경매가 진행되어도 배당에서 밀립니다. 급한 마음에 이사부터 하는 것이 가장 큰 손실로 이어지는 이유입니다.

임차권등기명령 — 짐을 빼고도 순위를 남기는 방법

이 문제를 해결하는 제도가 임차권등기명령입니다. 「주택임대차보호법」 제3조의3 제1항은 임대차가 끝난 후 보증금이 반환되지 아니한 경우 임차인이 임차주택 소재지를 관할하는 지방법원·지방법원지원 또는 시·군 법원에 임차권등기명령을 신청할 수 있도록 정하고 있습니다.

등기가 마쳐지면 임차인은 대항력과 우선변제권을 취득하며, 등기 이전에 이미 이 권리들을 갖고 있었다면 그 순위가 그대로 유지됩니다. 다시 말해 임차권등기는 점유와 주민등록을 대신해 순위를 붙잡아 두는 장치입니다. 등기를 확인한 뒤에 이사하면 순위를 잃지 않습니다.

과거에는 이 제도에 구멍이 있었습니다. 임차권등기명령이 임대인에게 송달된 뒤에야 집행할 수 있어, 임대인이 송달을 회피하면 등기가 무한정 지연됐습니다. 이 문제는 2023년 4월 18일 개정되어 2023년 7월 19일부터 시행된 개정법으로 해소됐습니다. 이제는 임대인에게 송달되기 전에도 임차권등기명령을 집행할 수 있습니다.

다만 반드시 구분해야 할 것이 있습니다. 임차권등기는 순위를 보전할 뿐, 그 자체로 돈을 받아내는 권원이 아닙니다. 등기를 마쳤다고 임대인의 재산에 곧바로 집행할 수 있는 것이 아니라는 뜻입니다. 실무에서 임차인이 가장 자주 오해하는 지점입니다.

등기를 마친 다음 — 회수까지의 순서

순위를 지켰다면 이제 실제로 돈을 받아내는 절차로 넘어갑니다. 회수 경로는 아래 순서로 이어집니다.

①에서 ②로 넘어가는 이유가 여기서 분명해집니다. 등기는 순위를, 소송은 집행권원을 줍니다. 둘은 다른 것이고, 경매를 신청하려면 집행권원이 있어야 합니다. 등기만 해두고 기다리면 시간이 흐를 뿐 회수는 시작되지 않습니다.

경매까지 갔을 때 실제로 결정되는 것 — 순위

경매가 진행되면 매각대금은 권리의 순위에 따라 배당됩니다. 임차인이 얼마를 회수하는지는 결국 자신의 순위 앞에 무엇이 있는가로 정해집니다. 임차인보다 앞선 근저당권 등 선순위 권리가 크면, 우선변제권이 있어도 남는 금액이 부족할 수 있습니다.

그래서 대응의 실질은 절차의 뒤쪽이 아니라 앞쪽에 있습니다. 확정일자를 언제 받았는지, 전입신고가 언제 이루어졌는지, 그 사이에 설정된 담보권이 있는지가 이미 순위를 정해 놓았기 때문입니다. 필자가 임대차 사건에서 가장 먼저 확인하는 것도 등기사항증명서상 권리의 선후 관계입니다. 이 확인이 끝나야 소송으로 갈지, 협상으로 정리할지 판단할 수 있습니다.

지금 계약 중인 임차인이라면 순서를 기억해 두시기 바랍니다. 계약 기간이 끝나고 보증금을 받지 못했다면 이사 전에 임차권등기명령부터입니다. 등기가 마쳐진 것을 확인한 다음에 짐을 옮기는 것, 이 하나가 이후 회수 가능성의 크기를 좌우합니다.

사안마다 권리관계와 회수 전망이 다르므로 결과를 미리 단정할 수는 없습니다. 다만 순위를 지키는 조치는 시기를 놓치면 되돌릴 수 없으니, 계약 종료가 다가오는데 반환이 불확실하다면 미리 검토를 받아보시길 권합니다.

참고자료

· 「주택임대차보호법」 제3조(대항력 등), 제3조의2(보증금의 회수), 제3조의3(임차권등기명령) — 국가법령정보센터
· 「주택임대차보호법」 일부개정 (법률 제19356호, 2023. 4. 18. 공포 / 2023. 7. 19. 시행) — 임차권등기명령 송달 전 집행

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