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CASE REVIEW · 부동산 / 대전

작성 2026. 7. 31. | 로엘법무법인 장익준 변호사

"계약할 때 등기부를 봤는데도 이렇게 됐습니다." 보증금을 돌려받지 못한 임차인들이 상담에서 가장 많이 하는 말입니다. 선순위 근저당권과 앞선 임차인의 보증금을 합치면 이미 건물 시세를 넘어서는 이른바 깡통전세는, 계약 시점에 등기부를 열람하더라도 그 의미를 계산해보지 않으면 위험이 드러나지 않습니다.

2026년 7월, 대전 유성구 일대에서 벌어진 대규모 전세 피해 사건의 항소심 판결이 선고되었습니다. 이 글은 그 판결을 계기로 깡통전세 피해에 어떤 죄명과 조문이 적용되는지, 피해 금액에 따라 처벌 구조가 어떻게 달라지는지, 그리고 형사 판결과 보증금 회수가 어떻게 다른 문제인지를 조문 중심으로 정리한 것입니다.

대전지법 항소심이 징역 14년을 선고했습니다

언론 보도에 따르면 대전지방법원 제3-2형사부는 2026년 7월 23일 사기 혐의로 기소된 임모(58)씨에게 징역 14년을 선고했습니다. 1심의 징역 13년보다 형이 무거워진 결과입니다. 보도된 공소사실은 2017년 7월부터 2023년 6월까지 대전 유성구 전민동과 문지동 일대에서, 선순위 근저당권과 선순위 임대보증금 합계가 건물 시세를 넘는 사정을 알면서 전세계약을 체결해 200여 명으로부터 보증금 218억 3,300만원을 편취했다는 것입니다.

항소심 재판부는 피해자들이 오랜 기간 심각한 정신적 고통을 겪고 있는데도 피고인이 피해 회복을 위해 노력하지 않았다는 점을 들어 원심의 형이 가벼워 부당하다는 취지로 판단했습니다. 이 사건은 항소심 판결이 선고된 단계이므로 상고 여부에 따라 절차가 이어질 수 있고, 이 글은 특정 사건의 유무죄를 다루지 않습니다. 아래에서는 같은 유형의 사건에 적용되는 법의 구조만 설명합니다.

깡통전세 사건에 적용되는 조문은 두 층으로 나뉩니다

깡통전세 피해 사건의 기본 죄명은 「형법」 제347조 제1항의 사기죄입니다. 이 조항은 사람을 기망하여 재물의 교부를 받거나 재산상의 이익을 취득한 자를 처벌하도록 정하고 있습니다. 여기서 쟁점이 되는 것은 반환 실패라는 결과가 아니라 계약 시점의 인식입니다. 임대인이 계약 당시 이미 반환이 어렵다는 사정을 알고 있었는지, 그 사정을 임차인에게 알리지 않았는지가 다툼의 중심에 놓입니다.

편취한 금액이 커지면 두 번째 층이 얹힙니다. 「특정경제범죄 가중처벌 등에 관한 법률」 제3조 제1항은 이득액을 기준으로 형을 나누어, 5억원 이상 50억원 미만이면 3년 이상의 유기징역, 50억원 이상이면 무기 또는 5년 이상의 징역으로 정하고 있습니다. 같은 조 제2항은 이득액 이하에 상당하는 벌금을 함께 부과할 수 있도록 하고 있습니다. 피해 규모가 수백억원대인 사건에서 형이 두 자릿수 징역으로 올라가는 이유가 여기에 있습니다.

2026년 9월 13일부터 사기죄 법정형이 20년으로 올라갑니다

사기죄의 법정형은 개정을 거쳐 상향되었습니다. 「형법」 제347조 제1항의 현행 법정형은 20년 이하의 징역 또는 5천만원 이하의 벌금이며, 이 개정은 법률 제21450호로 2026년 3월 12일 공포되어 2026년 9월 13일부터 시행됩니다. 개정 전 법정형은 10년 이하의 징역 또는 2천만원 이하의 벌금이었습니다.

다만 형벌 조항은 원칙적으로 행위 시점의 법이 적용되므로, 위 대전 사건처럼 2017년부터 2023년 사이의 행위에 대해서는 개정 전 법정형이 기준이 됩니다. 실무에서 이 개정이 의미를 갖는 것은 앞으로 발생하는 사건입니다. 피해자 한 사람당 금액이 5억원에 미치지 않아 특경법이 적용되지 않는 사건에서도, 형법상 사기죄만으로 선고할 수 있는 상한이 올라간다는 점이 달라집니다.

계약 전에 계산해야 할 것, 이미 물린 뒤에 할 수 있는 것

계약 전에 확인할 것은 등기부의 존재가 아니라 숫자의 합입니다. 등기부에 기재된 선순위 근저당권의 채권최고액과 앞선 임차인들의 보증금을 더한 금액이 건물의 실제 시세에 얼마나 근접하는지를 계산해야 합니다. 이 합계가 시세에 가까워질수록, 경매로 넘어갔을 때 후순위 임차인에게 돌아올 배당은 줄어듭니다. 다세대·다가구 건물에서는 같은 건물 안 다른 호실의 보증금 총액을 확인하는 것이 특히 중요합니다.

이미 보증금을 돌려받지 못한 상태라면 형사 절차와 민사 절차를 분리해 생각해야 합니다. 형사 판결로 임대인이 처벌을 받더라도 그것이 보증금 반환을 보장하지는 않기 때문입니다. 「주택임대차보호법」 제3조의3은 임대차가 끝난 후 보증금이 반환되지 않은 경우 임차인이 임차주택 소재지를 관할하는 법원에 임차권등기명령을 신청할 수 있도록 정하고 있고, 같은 조는 임차권등기에 따른 대항력과 우선변제권의 취득·유지에 관한 사항도 함께 규정하고 있습니다. 필자가 임대차 사건을 다루며 확인하게 되는 것도, 회수 가능성을 좌우하는 것은 고소 시점이 아니라 순위 확보 시점이라는 점입니다.

정리하면 세 가지입니다. 첫째, 깡통전세 사건에서 사기죄의 쟁점은 반환 실패가 아니라 계약 당시의 인식입니다. 둘째, 이득액이 5억원과 50억원을 넘는지에 따라 적용 법률과 법정형이 달라집니다. 셋째, 형사 처벌과 보증금 회수는 별개의 절차이므로 순위 확보와 회수 수단을 따로 준비해야 합니다. 개별 사안은 등기부와 계약 경위에 따라 결론이 달라질 수 있으므로 변호사의 검토를 받아보시길 권합니다.

참고자료

· 「형법」 제347조(사기) / 개정 법률 제21450호(공포 2026. 3. 12., 시행 2026. 9. 13.) — 국가법령정보센터
· 「특정경제범죄 가중처벌 등에 관한 법률」 제3조(특정재산범죄의 가중처벌) — 국가법령정보센터
· 「주택임대차보호법」 제3조의3(임차권등기명령) — 국가법령정보센터
· 대전지방법원 제3-2형사부 2026. 7. 23. 항소심 선고 — 2026. 7. 23. 언론 보도(복수 매체 교차확인)
· 같은 주 발행 칼럼: 배우자 유산·사산휴가, 9월 18일 시행